【心配性な人向け】心配性な建築士が絶対買わないマンションの3つの条件

  • 2020年8月28日
  • 2020年10月30日
  • 不動産
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こんにちは。心配性な建築士いしいさん(@ishiisans)です。
カギを掛けたか3回はチェックします。

いきなりですが
あなたはマンション買いましたか?私は買っていません。というか賃貸です。

ここ5年くらい、200%の確率で知り合いからこのマンションどう?買っていいと思う?
と相談されます。しかも無料で。

器の小さい私なので、🍙1個くれればアドバイスしています。(笑)

ということで、
心配性な私が、どういうことをアドバイスしたのか。
特に重要なポイントを3つをこの記事を読んでくれている心配性なあなたにそっと教えたいと思います。

ざっくり言って、買ってはいけないのマンションの3つの条件は以下の通りです。

  1. 旧耐震
  2. 立地が悪い
  3. 築10年越え

なお、完全に心配性な私の意見なので、これが絶対の正解ではありません。
人によって、ライフスタイル、価値観は異なるので絶対の正解ありません。
なので、そういう考えもあるんだくらいで読んで見て下さい。

自分はこう考えてるという意見があれば教えて下さいね!

 

いしいさん
私と同様、心配性なあなたは読んでみて下さいね。

①旧耐震

旧耐震とは、古い耐震基準で建てられた建築物です。今の耐震基準よりかなりゆるーくなっています。

日本は地震大国です。いつどこで大きな地震が起きるか想定できません。
特に首都圏では、首都直下地震が今後30年以内に起こる確率が70%と言われています。
命あってこその人生です。ここはケチってはいけません。

旧耐震物件の見分け方

築年数を確認しましょう! (35年以上かどうか。※2020年現在)

基準が変わったのは、昭和56年6月1日です。
この日以前に建てられた建築物は、旧耐震で設計されています。
築年数でいうと大体35年以上のものです。

こういった物件は、意外といい立地にあり、
価格も手ごろになっていて魅力的に感じます。

なぜ安いのか不動産屋は知っています。
この物件の行く末を。

貸せない、売れない、壊せない。三重苦が待っています。

安いにはそれなにの理由があります。

築年数で見分けがつくので
こういう物件は最初から除外しましょう!

②立地が悪い

立地が悪い物件は、土地の評価価格も安くなっていて、買いやすいです。
車があるから立地は悪くても問題ないと思ってはいけません。

確かに‘今‘は、若いうちは、車を運転することなんて朝飯前でしょう。
しかし、年を取った時、どうでしょう?
車で移動することが苦痛になってきます。
また、こういう地域では、路線バスでさえ減らされる可能性が高いです。
結果、食料品を買いにいくことさえ困難になってしまいます。

そうなったときに売ればいいと考えるかもしれませんが、そううまくはいきません。

こういう物件は、売れない、貸せないのです。

理由は、野村総合研究所は予想したレポートです。。
これをざっくりいうと、2033年には、空き家率が30%になる。
つまりあなたの住んでいる両隣が空き家になるってことです。

空き家だらけなのに、そんなわざわざ買い物にも困る家に住みたいという人がいるでしょうか?
おそらくいません。

結局何が言いたいかというと
今だけを考えるのではなく、もっと長期的に考えましょうよ!
ってことです。

不動産屋の口車に乗ってはいけません。
その時の感情に流されてはいけません。

木を見て森を見ずにはなっていけません。

③築10年以上越え

これにはそれは違うよ!そんなことないよ!っていう意見が多く寄せられそうですが・・・。

このように考える私の理由としたは2つです。

1.住宅瑕疵担保履行法は10年だから。

2. 10年を超えると大規模修繕がやってくる。

1.住宅瑕疵担保履行法は10年

新築住宅を供給する事業者は、住宅を引き渡してから10年間の瑕疵保証責任が義務づけられています。

しかし、瑕疵(構造耐力上主要な部分と雨水を侵入を防止する部分の欠陥)が見つかったとき、
この供給事業者が倒産していたらどうでしょう?誰も修理してくれません。不良品を買わされたようなもので、あなたは多大な被害を受けてしまいます。

こうならないように瑕疵担保履行法というものがあります。

つまり、事業者が倒産してしまっても、瑕疵(構造耐力上主要な部分と雨水を侵入を防止する部分の欠陥)であれば、引き渡し後10年以内なら保険金や保証金で修理費をカバーしてくれるのです。

逆に言えば、
10年超えて瑕疵が発見された時、事業者が倒産していれば、修理費は自費になってしまいます。
11年のマンション買って、すぐに瑕疵が発見されても自腹です。
こんなのイヤでしょう?

2. 10年を超えると大規模修繕がやってくる

マンションも人と同じで定期的にメンテナンスが必要です。

マンションは、10年~15年ごとに大規模修繕が行われます。

例えば、外壁の改修です。マンションが黒いシートで覆われているところを見たことありませんか?

この1回目の大規模修繕は、今まで修繕積立金が貯まっているので問題なく行われるでしょう。

しかし、次に行われる2回目以降の大規模修繕は計画通りに行われないことが多いです。
理由は、ずばりお金が貯まってないからです。

販売業者は、売る時に諸経費を安くするため、修繕積立金を安く設定しています。
しかし、1回目は足りても2回目以降の大規模修繕ではお金が足りず、大規模修繕ができないことがあります。
その場合、所有者に、追加金を求めてくる場合もあります。

それでも、出来ない場合は、放置されます。
そうすると建物は廃れていき、みすぼらしくなり、なかなか売れなくなってしまいます。
こういう問題がある物件を欲しいですか?欲しくないですよね?

現在、このようにならないようにきちんと管理をしている会社もありますが
大抵は、そうではありません。

このような問題にあなたは巻き込まれたいですか?
巻き込まれたくないですよね?

ということで、1つ目の理由と2つ目の理由を総合的に判断して10年としたのです。

さいごに

繰り返しになりますが、ここに書いたことは、完全に私の意見です。

私はめちゃくちゃ心配症です。

なので、かなり厳しい基準だなあと思った方も多いはず。

しかし、私のように心配性で、極力リスクを負いたくない人にとっては
この考えを受け入れてもらえるのではないかと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。