法改正のスピードと建物の寿命
― ズレが生む既存不適格問題

はじめに ― 住宅の寿命と法改正のサイクル

建築基準法は、事件や災害のたびに改正されてきました。一方で、建物そのものは改正のたびに建て替えられるわけではなく、何十年も使われ続けます。このスピードのズレこそが、今回のテーマです。

国土交通省の資料などを根拠にした各種統計では、調査手法によって数値に幅があるものの、日本の住宅の平均的な使用年数はおおよそ30年前後とされ、アメリカの55年前後、イギリスの77年前後と比べて短いと指摘されています。^[1]

※住宅の平均使用年数（取り壊された住宅の平均築後年数等を基にした各種資料の一例）。調査主体・年次・算出方法によって数値には幅があります。^[1]

既存不適格と違反建築は何が違うのか

前回も触れた「既存不適格」ですが、現場でよく混同されるのが「違反建築」との違いです。

この2つは見た目では区別がつかないことも多く、建物の建築年と、当時・現在の法令を正確に確認しないと判断できません。実務上、ここを取り違えると、改修計画や資産価値の評価そのものが狂ってしまいます。

実務でよく出会う既存不適格のパターン

既存不適格は、主に次のような場面で発生します。

耐震基準：1981年の新耐震基準より前に建てられた建物。
容積率・建蔽率：用途地域の変更や、隣接道路の状況変化などにより、現行の指定値を超えてしまった建物。
防火規定：後から防火地域・準防火地域に指定されたエリアに、指定前から存在していた建物。

これらの建物は、現状のまま使う限りは合法ですが、増築・改築や用途変更を行う際には、原則として現行基準への適合（あるいは緩和規定の活用）が求められることが多くなります。

2013年改正という”珍しい先回り”の事例

2013年（平成25年）11月、耐震改修促進法が改正され、病院・店舗・旅館等の不特定多数が利用する大規模な旧耐震基準の建築物（階数3以上かつ延べ面積5,000平方メートル以上など）について、耐震診断の実施とその結果の報告が義務化されました。所有者は2015年12月末までに報告し、行政庁はその結果を公表することとされています。^[2]

この改正が議論されていた2013年当時の報道では、対象となりうる旧耐震基準の大規模建築物が全国に15万棟以上あり、そのうち約4割が耐震診断を受けていなかったと伝えられています。^[3]

おわりに ― 既存不適格と向き合うということ

既存不適格は、法律の不備というより、法改正という仕組みが続く限り構造的に発生し続ける現象です。なくすことはできません。

だとすれば実務者にとって大切なのは、既存不適格を「見つける目」と、それにどう向き合うかという知識を持つことです。耐震診断や改修の提案ができるかどうかは、まさにこの専門性の差として現れるのだと思います。